Woningnood groeit

06 juli 2020

 

Onder de huidige omstandigheden kunnen woningcorporaties niet voor voldoende sociale huurwoningen zorgen en wordt de woningnood alleen maar groter.  De corporaties komen tot 2035 zo’n 30 miljard euro te kort om voldoende huizen te bouwen, te verbeteren en te verduurzamen. Zelfs als ze tot de grenzen van hun financiële mogelijkheden gaan. Dit blijkt uit het onderzoek dat drie ministeries (BZK, Financiën en EZ) en Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties, samen lieten uitvoeren.

Het onderzoek is de uitvoering van een opdracht van de Tweede Kamer en een vervolg op afspraken uit het Klimaatakkoord. Er waren twee hoofdvragen:
1. In hoeverre zijn woningcorporaties financieel in staat om de maatschappelijke opgaven voor de korte en de lange termijn op te pakken?
2. Welke knelpunten zijn daarbij cruciaal? 
De berekeningen gaan uit van demografische en economische ontwikkelingen, de huidige woningmarkt en (de ambities van) het huidige woonbeleid. 

30 miljard tekort voor volledige opgave
Hoofdconclusie van het onderzoek is dat ‘de corporatiesector de stapeling van maatschappelijke opgaven onder de huidige investeringscondities niet volledig kan oppakken. Als corporaties tot de grenzen van hun financiële mogelijkheden en die van het stelsel gaan, kan tot en met 2035 voor circa 30 miljard euro aan maatschappelijke opgaven niet worden gerealiseerd. Dat is ongeveer een kwart van de totale geraamde investeringen in die periode.‘

Woningvoorraad en verduurzaming
De grootste opgaven van corporaties zijn het zorgen voor voldoende sociale huurwoningen en het verduurzamen en aardgasvrij maken van hun huizen. Tot 2035 wordt van corporaties verwacht dat ze ieder jaar zo’n 25.000 nieuwe woningen bouwen. Daarnaast moet in dezelfde periode het aantal huizen dat per jaar wordt verduurzaamd geleidelijk oplopen van 25.000 naar circa 60.000. Voor alle investeringen samen is tot en met 2035 circa 116 miljard euro nodig. 

Structureel probleem hele sector
Het tekort speelt in de hele sector. De financiële positie van alle corporaties verslechtert vanaf het begin van de onderzoeksperiode. Vanaf 2024 ontstaan er financiële knelpunten bij een aantal corporaties (regio’s) en daarna komen snel steeds meer corporaties in problemen. In 2028 heeft de sector als geheel onvoldoende investeringsvermogen.

Situatie WormerWonen
WormerWonen heeft een bijzonder sterke financiële positie vergeleken bij veel andere woningcorporaties, maar loopt over 5 jaar ook tegen de grenzen van haar investeringscapaciteit. Dit terwijl de woningbehoefte al maar groeit en er ook over 5 jaar veel nieuwbouw nodig is.

Oorzaken
Een belangrijke oorzaak is dat de lasten van corporaties (rente, belastingen, onderhoud en beheer) sneller stijgen dan hun inkomsten, de huuropbrengsten. Daar komt bij dat corporaties meer moeten investeren dan de laatste jaren. Daardoor nemen de lasten extra toe, terwijl deze investeringen financieel niet of nauwelijks rendabel zijn.

Beleidsopties
Verschillende scenario’s op basis van andere aannames (demografische ontwikkeling, inkomensgroei, kostenreductie in verduurzaming, opgave verduurzaming) leiden niet tot een andere conclusie. Binnen het onderzoek is tevens een aantal beleidsopties doorgerekend. Geen daarvan heeft voldoende effect om de volledige maatschappelijke opgaven haalbaar te maken. Het meeste effect hebben het halveren van de verhuurderheffing en hogere huurverhoging.

Wat moet er gebeuren?
Extra huurverhogingen zijn voor de corporaties geen optie omdat de huren betaalbaar moeten blijven. Er dient een politiek keuze gemaakt te worden: hoe belangrijk vinden wij het dat iedereen een dak boven zijn hoofd heeft en goed en betaalbaar kan wonen. Het is een structureel probleem dat een structurele oplossing vraagt. Wat Aedes en de woningcorporaties betreft wordt het onderzoek daarom gevolgd door een onafhankelijke commissie onder leiding van  een voorzitter met gezag in de politieke arena. Zo’n commissie moet snel concrete voorstellen formuleren over maatregelen om het probleem aan te pakken. Het probleem is urgent en het volgend kabinet zal knopen door moeten hakken. Dat moet al beginnen bij het opstellen van het volgend regeerakkoord.